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以后“炒房合同”都無效了嗎?

以后“炒房合同”都無效了嗎?

           

2017-04-11 15:55:06   |   來源:法制日報   |   作者:買園園

                                                                                 

              據天津媒體《每日新報》4月8日報道,有房產中介人員從市民手中簽訂買房合同,再轉手出售,賣房者提出解除合同。天津濱海新區人民法院塘沽審判區,最近對17件類似案件做出了判決,依法認定合同不成立,駁回索賠的訴訟請求。然后,相關媒體將該法院的判決概括為為“天津首判:以炒房為目的的購房合同無效”。

  在樓市多項政策出臺期間,天津法院做出的這一判決,無疑是扔下了一枚重磅“炸彈”,立刻引發輿論嘩然。而相關媒體對該則新聞的解讀又將喧囂不止的民情直接引燃“沸點”。

  很多民眾認為今后大家買賣房產,只要找出雙方當事人帶有“炒房”的目的,那么,所簽訂的購房合同就會立刻被推翻,即一切“炒房合同”皆無效。因此,不少法律界、媒體界人士對此判決紛紛發出抨擊,認為此次法院的判決無疑是一種“公權力干涉契約自由”的行為,政府和司法機關存在“緣心論罪”之嫌。

  然而,事實真相并非如此。事實上,在房價暴漲的今天,由于房產中介兩頭通吃、壟斷房源、抬高房價、無序競爭等等惡劣行為,早已讓市民怨聲載道,所以,天津濱海新區的法院對于該案的判決是不僅合法合理,更是正能量滿滿。只不過是一些意欲“博人眼球”的“標題黨”不負責任的言論,造成了此次民聲沸議。

  首先,網絡上陳述的判決書“依法認定合同不成立“,這句話本身就是站不住腳的。因為根據我國民法理論,合同的成立是指訂約當事人就合同的主要條款達成合意。所以,合同的本質是一種合意,合同成立就是各方當事人的意思表示一致,達成合意。由此可見,只要訂立合同的雙方當事人達成合意,合同就已成立。而合同成立并不意味著合同生效,生效是指在已經成立的合同在訂立合同的雙方當事人之間產生法律約束力。所以法院對本案的判決只能是對合同是否有效或是部分有效的判決,而根本不可能牽扯合同是否成立的問題。當然,筆者認為法院的判決書應該不會出現這種錯誤,而網絡上的陳述應該是有關媒體法律常識的欠缺所導致的誤讀。

  其次,天津濱海新區法院塘沽審判區對17件房屋買賣合同糾紛案件認定為“名為買房,實為炒房”的行為,是針對個別房產中介的因違反“居間合同”所要求的誠實守信而進行的炒房行為,而不是要對所有房產買賣合同中帶有“炒房”目的的當事人主觀心理進行否定。

  房產中介為房屋買賣雙方提供的是居間服務,賺取的只是居間服務費。然而,在高房價時代,不少房屋中介及從業人員利用自身掌握的房源信息優勢及熟悉房屋交易流程優勢,與賣房人簽訂房屋買賣合同,再加價轉賣給他人從中牟利。當賣房人發現陷入炒房人的圈套,拒絕履行合同時,中介人員就會以違約為由起訴,并索要高額違約金。由此可見,法院在判決中認定此類中介買房合同無效,是以“簽訂買賣合同并非是中介的真實意思表示”為由是正確的。

  因為房產中介進行高價轉售的行為,已經從最開始的提供居間服務轉變為“自我代理”,不僅接受著買家的委托,又去進行“坑”買家,又拉長了房屋買賣的周期,使賣房人(特別是換房者)面臨房價上漲的風險。如果在簽訂合同時,房產中介的高價轉售的真實意思要是表示出來的話,那么房屋的買賣雙方又怎會與他簽訂合同?

  再次,“契約自由”是市場經濟的基礎,也是整個民法的基石,并且剛剛通過的《民法總則》,總體上是弘揚“合同當事人意思自治”原則,倡導保護契約自由。但是,契約自由的前提一定是該民事行為“不違背公序良俗“與“不違反法律、行政法規的強制性規定”,所以,違反誠實信用原則、違背居間合同義務、違反職業倫理、超出中介經營范圍的房產中介惡意炒房行為,司法機關即便是不予認可也并沒有違背契約自由精神。

  最后,中介利用職務便利,提前簽約再高價轉售的行為,與普通老百姓所進行的單純的“炒房”行為還是有本質的不同。因為前者違背誠實信用原則,違反居間合同義務,違反職業倫理,超出中介經營范圍,坑了委托人,哄抬了房價,擾亂了房地產市場,它帶來的危害要比單純投資“炒房”導致的后果嚴重的多,所以司法機關對其完全沒有必要姑息。

  實際上,房產中介這種“加價再賣”的問題,一直很猖獗。據悉,上海市就專門出臺過“禁止中介利用職務從事房屋轉讓”的規定,并且之前,不少地方判決認定,中介的這種行為違背居間合同義務,必須返還“差價”。而此次天津濱海新區人民法院塘沽審判區對這類17起房屋買賣合同案子判決無效,還是全國首例。它不僅帶有標桿性質,還是鮮明的信號,意味著目前正在升級中的房產調控治理手段,房地產中介市場已經成為重點整治對象。所以,個別中介利用信息優勢,躲在“合同”的保護傘下,肆無忌憚地壟斷房源,抬高房價的時代已經快要結束了。

  總之,個別媒體所解讀的“炒房合同無效”只是針對房產中介違背誠信原則高價轉售的行為,而絕不是司法機關要對以后所有買房合同進行主觀審查,粗暴地一刀切地認定什么樣的“買房心理”是炒房、什么不是,進而宣布合同無效。


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