可是，轉念一想，天上不會掉餡餅，這電商優惠到底是什么鬼呢？今天，資深從業人員就給大家扒一扒，這究竟是怎么回事。
以前的房地產銷售是沒有電商優惠這個說法的，因為那時候淘寶、京東為代表的“電商”也還沒有深入民心。隨著電商越來越被人們接受，營銷上無所不用其極的房地產營銷，自然不能不把“電商”這個概念用上。
地產銷售與電商真正“合體”的一次，是大約5年前萬科搞過的：淘寶消費金額抵扣購房款。
這個做法很贊，因為這不僅可以帶動淘寶的消費，也能帶動房子的消費，雙方是互利互惠，所以淘寶也愿意配合這次活動。
但是，現在的電商優惠與通過“電商”進行宣傳和營銷的關系并不大，它說白了，就是類似于“交5000抵5萬”的優惠。你不禁要問，如果是這樣，為什么不開發商直接給優惠就好了，中間還要加上一個電商公司，把這5000交給電商公司呢？
明白人都知道，只要電商公司來辦了事，人家總是要賺錢的，難道跑來給開發商做義工？
這個道理開發商自然更懂，從開發商的角度來說，多一個電商環節，要保持一樣的利潤，他的售價總是要提高一點的�？墒�，為什么還要有電商優惠呢？主要是以下兩個原因：
第一，充當收取拿到預售許可證之前的排號費的角色。
開發商在取得預售許可證之前，是不能收客戶定金的。這個定金，無論你用VIP卡、排號費、優惠券等等明目都不行。但是，不能收錢，開發商還是需要“鎖客”呀。什么叫鎖客？就是售樓部開門接客，但沒有取得預售許可證，這個時間通常有3-6個月之久。這個期間的看房客戶，如果不鎖定，等拿到預售許可證時開盤可能就會賣得不好。
什么是最有效的鎖定呢？當然是錢！只有交了錢，你才會真的把這個房子放在心上，并且也可以通過交錢，判斷究竟有多少準客戶。

可是，政策又不允許收錢，怎么辦呢？
如果沒有電商介入，通常的做法是讓客戶在指定銀行存一個3個月的定期，憑借定期存款憑證，在售樓部進行排號，開盤時按照排號的順序選房。這個做法就像雖然沒有吃到兔子肉，但是喝了一點兔子湯，雖然這樣做比什么都不做要強一些，但是錢還是在客戶手里，客戶如果不要這個排號了，都不帶通知的-------這樣的鎖客，有點“鎖”然無味。
緊接著，靈光一閃：開發商不能收錢，但是第三方可以呀，政策的空子一鉆就有！于是，電商粉墨登場，扮演幫開發商收取排號費的角色。這個事情的邏輯就變成這樣：開發商與某電商公司合作，你購買5000元的電商優惠，可以在開盤時抵扣5萬元。至于這個優惠，有何難哉？提高價格就可以啦，比如原本就只想賣100萬的，把價格標成105萬，這5%不就來了？
第二，幫助開發商拓展客戶
電商就因為充當一個收取排號費的角色，就賺5000元一戶？這錢也忒好賺了點吧？這當然是不可能的。因為如果是這樣，開發商或銷售代理商還可以自己成立一個電商公司呢，只用來收取排號費，畢竟現在注冊一個公司就2000元錢。他們之所以會叫“電商公司”，也不是空穴來風的-------他們要負責為項目拓展客戶。要從“電商”的角度拓展客戶，那前提是你得有一個購房平臺或網站吧？不然怎么“電”得起來？所以，電商優惠的雛形，是一些網站，如搜房、安居客，或者地方網站，做的一些團購優惠�？墒�，這些網站或平臺，只能停留在“廣告”的層面，客戶來源還是很有限。（現在某些城市的這些大網站，也開始嘗試線下帶客的業務了，這是后話）而且這些網站或平臺，他們與開發商的合作，采取的都是廣告費的形式-----開發商給廣告費，我給你在網站里上廣告，并沒有收取5000元電商優惠這些事。
事情是怎么演變成現在這個樣子的呢？
開發商在網上打廣告或者在公交站臺上打廣告，這都稱為“線上營銷”，慢慢地大家發現，只靠做廣告，客戶不夠多，最直接的還是用人去做宣傳，去帶客，也就是行業內常說的“行銷”，這稱為“線下營銷”。具體表現形式如下：
雇傭一幫行銷人員，在外面進行宣傳、帶客，再高級一點，可以配置起一個車隊，開起車在外面宣傳、帶客。
無論初級或高級，他們本質上與電商并沒有半毛錢關系。行銷這件事可以開發商自己組建團隊來做，也可以與市場上專門的“行銷公司”合作。
行銷就行銷唄，你帶了客戶來成交了，給你成交傭金不就得了，為什么扯上電商優惠呢？這件事的關鍵就在于此：
如果你是行銷公司老板，你會不會擔心你帶了很多客戶來成交，但最后結傭金的時候開發商不給，或者拖欠呢？并且從帶客戶到客戶簽完合同付完款，開發商才給你結算傭金，你雇傭那么多人，那么多車，你背負的成本也很大呀。腫么辦？
于是，靈光又一閃，想出了電商優惠這個招：
我只要帶了客戶來售樓部，只要客戶有意向交，我就先收客戶5000元電商戶優惠。如果最后客戶沒有成交買房，大不了我再退給客戶就是了。但是，只要客購買了，我是先把錢收到口袋里的了，不至于到時候舔著臉去和開發商要錢。
但為什么要叫“電商”優惠呢，這里面還是有點門道的。因為錢是電商公司收走的，叫這個名字首先符合邏輯。當然，你也可以叫“行銷優惠”，或者“第三方優惠”吧，但這些名字不僅顯得很LOW，更重要的是-------對客戶來說，邏輯上也說不通：為什么行銷、第三方就可以給我優惠呢？
但是說是電商，就可以會心一笑啦，電商總是給人“優惠兇猛”的感覺，這也是為什么雙11電商銷量能那么大的原因。有誰去深究過，為什么雙11電商就可以那么優惠呢？總之，對民眾來說，電商就是能給你優惠，你只管享受就是了。
把電商優惠全部歸結為行銷公司，有的電商公司是不服氣的，他們會向開發商展示自己真的有電商平臺，行銷只是輔助。他們的電商平臺，也許是一個網站，也許是在某些大網站上注冊有VIP會員，也許是與某些大網站有客戶資料的合作，也許是所謂的“新媒體”、“自媒體”、也許真的是“電”商---電話銷售。這些話，有些開發商是聽得進去的，但是，我們都很清楚，市面上并沒有一個知名度很高的銷售房子的電商網站，如果有，那你就戰勝搜房、安居客了，你應該在“互聯網領域”去混，而不是在售樓部里收5000元的電商優惠。房地產屬于低頻消費，要建立一個知名度很高的網站很難，如果知名度不高，那就基本沒有用。--------我這么說的意思是，你的客戶來源，主要還是來自于派單宣傳、帶客、與其他項目、其他公司共享客戶等等“線下渠道”。實際上線下能做好也不丟人，沒有必要往自己臉上貼“電商”的金。
你也許還會問，難道把客戶帶到售樓部并成交，就可以賺5000元嗎？如果你不在行業內，可能覺得這個錢太好賺。但實際情況是，現在帶客上門，如果成交，拿成交總價的1%-2%是很正常的，一些難賣的商業項目，這個價碼甚至給到5%-10%。我們按總價100萬算，按照比較正常的1%的價碼算，那么，成交一套就是1萬元傭金。至于什么價碼，開發商與行銷公司雙方都是聰明人，都會算自己的得失，項目如果好賣，而且項目大，傭金當然可以低，項目如果小，而且難賣，那么傭金自然就要高。
所以，在市場極好的情況下，開發商是沒有必要搞這些名堂的。即使在市場一般的情況下，開發商也未必都會搞這些：你想，假如行銷帶客最終拿走1萬元傭金，那么如果沒有這個環節，在客戶付出的總價一樣的情況下，開發商要多賺1萬元呀。

說這件事有兩重意義，對于從業者來說，弄清楚這件事的來龍去脈和操作方法。
對于購房者來說，如果你是已經目標明確要去看某樓盤，你在路上不要被各種行銷公司、電商公司拉去，因為你一旦列為他們的客戶，開發商這1萬元是跑不脫的，這會降低你買房時優惠的籌碼。
如果你是自己去售樓部，你可以充個行家：你看，我不是電商拉來的，你給我總價再降5000元，我就下定！
實際上，電商在外面帶客也非常辛苦，成本也不小，我當然不是要拆別人的臺。如果你原來不知道某樓盤，因為他們的宣傳和帶客，你去看了，你只要考慮開發商給你的價格合理不合理就可以了，他們賺他們該賺的錢，這就好比二手房中介，賺信息費，這是理所應當的。但如果你本來就明確要去看某樓盤，在路上就沒有必要被“帶”，這從客觀上說，他們也并沒有起到宣傳作用。
還有一點需要說明，并不是你給開發商說，我不是電商帶來的，就一定有談判籌碼，因為有些樓盤是電商包場的。也就是，無論是不是電商帶來的，都要購買電商優惠。這也好理解，因為客戶歸屬，也就是算不算是電商帶來的，很難扯清楚。那么，開發商和電商之間，只要價格談到合理，比如原來一套1萬元傭金，變為5000元，那么就可以全場客戶都算電商的。------他們之間，更多的是只是業績考核，比如這個月來客量必須達到多少，成交必須有多少，否則電商公司就撤場。
但即便不是電商包場的，你也不是電商帶來的，你也不一定就可以有談判籌碼，因為開發商可能會顧及他們的價格體系，可能根本就不想談，你愛買不買。------但不管怎么說，電商優惠這件事，你作為買房人，還是要搞清楚的。