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沒有房產證的房屋買賣合同一定無效嗎?

       根據《中華人民共和國房地產管理法》規定:未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。那么,沒有房產證房屋買賣合同一定無效嗎?并非如此。 

   首先,房地產管理法第條的規定屬于行政管理性質的規定,目前的主流觀點是,違反了該規定并不必然導致合同無效。

   其次,房地產證是擁有所有權的證明,沒有房產證即意味著沒有所有權,出賣沒有所有權的房屋屬于無權處分。但無權處分行為在無權處分人取得處分權利以后便生效,轉而成為有權處分行為。

   《人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第九條規定:依照合同法第四十四條第2款的規定,法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續,或者辦理批準、登記等手續才生效,在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的,或者仍未辦理批準、登記等手續的,人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續,但未規定登記后生效的,當事人未辦理登記手續不影響合同的效力,合同標的物所有權及其他物權不能轉移。依此規定,沒有房產證的房屋買賣合同并非必然無效。 

    再次,有的房屋買賣合同約定在賣方拿到房產證或者具備轉讓條件以后雙方再履行買賣合同,這樣的合同也并非一定無效。這樣的合同其實是附條件合同,在所附條件“賣方拿到房產證或者具備轉讓條件”成就以后合同才生效。在賣方沒有拿到房產證時,該合同不生效,但不生效不是無效,一旦條件成就合同就生效;如果合同所附條件確定不會實現,該就成為一份無效合同了。

     較后,只有符合一定條件的合同才是無效合同。比如說:雙方都知道賣方沒有房產證,卻簽訂了一份買賣沒有房產證的房屋的合同;買方或者賣方有欺詐、脅迫或者乘人之危行為;雙方惡意串通,損害國家、集體或者第三者利益;等等。 合同應當遵守,F代合同法的原則是盡量讓合同生效,這也是誠實信用原則的必然要求。同時由于合同的無效屬于、當然、自始無效,因此,當發現合同出現無效事由時,應當及時予以解除,以免造成更大的損失。


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