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最高法院公報:房屋產權已過戶至買受人名下,實際占有人卻依法不搬出

最高法院公報:房屋產權已過戶至買受人名下,實際占有人卻依法不搬出


 

最高法院公報:房屋產權已過戶至買受人名下后,買受人卻無法要求有權占有人遷出的理由(所有權與占有權能分離)

梳理:赫少華律師

遠聞(上海)律師事務所

首發于微信公號“儒者如墨”

 

閱讀提示:

上海第一中級人民法院曾公布過一篇名為“所有權與占有權能分離下買受人的權利救濟途徑分析——臧某與連某排除妨礙糾紛上訴案”,系由吳丹編寫(系民二庭助理審判員),二審合議庭:張薇佳(審判長兼主審法官)、唐建芳、朱強。

該同一案例被收錄于2015年第10期《最高人民法院公報》。且前者的“案例要旨”及后者的“裁判摘要”,內容基本一致(前者多了最后一句話):

簽訂房屋買賣合同后出賣方應向買受人履行權利與實物的雙重交付,在買受方已取得房屋產權而未實際占有的情況下,其僅僅基于物權請求權要求有權占有人遷出,法院應作慎重審查。若占有人對房屋的占有具有合法性、正當性,買受方應以合同相對方為被告提起債權給付之訴,要求對方履行交付房屋的義務或在房屋客觀上無法交付的情況下承擔相應的違約責任。

在當前無權處分、虛假買賣引發此類訴訟日益增多的情況下,通過合同之訴更有利于平衡、規制各方當事人的權利義務。

 


上海市第一中級人民法院原文章中結語部分提及:

在房屋買賣交易過程中存在所有權與占有權能相分離的情況,目前司法實踐中,在房屋產權已過戶至買受人名下后,其以產權人之身份基于返還原物請求權基礎主張房屋內的實際占有人遷出并返還房屋的民事訴訟越來越多。

提起返還原物之訴的一個關鍵點是實際占有人是否為無權占有,在占有人舉證證明自己的占有行為存在合法依據的情況下,法院應當做好釋明工作,引導當事人變更請求權基礎另案提起債權之訴,若當事人堅持不愿撤回起訴,法院應依法判決駁回買受人要求有權占有人遷出的訴訟請求。

當然,由于請求權基礎的不同,買受人的訴訟并不受民事訴訟法上一事不再理的限制,其實體權利未隨之滅失,仍可以房屋買賣合同的相對方為被告提起訴訟,要求對方履行交付房屋的義務或在房屋客觀上無法交付的情況下承擔相應的違約責任。

由于此類案件中,房屋買賣已經多次轉手,案件事實較為復雜,可能存在虛假房屋買賣的情況,故為查清事實,準確認定房屋買賣合同的效力,在必要時可追加實際占有人(一般為原始產權人)為本案第三人參加訴訟。

 


《最高人民法院公報》2015年第10

連成賢訴臧樹林排除妨害糾紛案

裁判摘要:

簽訂房屋買賣合同后出賣方應向買受人履行權利與實物的雙重交付,在買受方已取得房屋產權而未實際占有的情況下,其僅僅基于物權請求權要求有權占有人遷出,法院應作慎重審查。若占有人對房屋的占有具有合法性、正當性,買受方應以合同相對方為被告提起債權給付之訴,要求對方履行交付房屋的義務或在房屋客觀上無法交付的情況下承擔相應的違約責任。

原告:連成賢。

被告:臧樹林。

原告連成賢因與被告臧樹林發生排除妨害糾紛,向上海市浦東新區人民法院提起訴訟。

原告連成賢訴稱:原告于2011年從案外人謝偉忠處購得上海市浦東新區周浦鎮瑞安路XXX室房屋,后案外人謝偉忠一直未履行交房義務,故原告于201275日訴至法院,要求案外人謝偉忠履行交房義務,在審理過程中,法院依法追加被告臧樹林共同參加訴訟,被告主張原告與案外人謝偉忠所簽訂的房屋買賣合同無效,后未獲支持。原告已合法取得系爭房屋,現被告仍居住在系爭房屋中,嚴重侵犯了原告作為物權人對物權正常權利的行使,故要求被告立即遷出上海市浦東新區周浦鎮瑞安路XXX室房屋。

原告連成賢對其主張提供如下證據材料:

(1)(2012)浦民一()初字第21647號民事判決書1份,原告連成賢提供此證據證明系爭房屋法院判決屬原告所有。

(2)上海市房地產登記簿1份,原告連成賢提供此證據證明系爭房屋的產權登記為原告。

被告臧樹林辯稱:上海市浦東新區周浦鎮瑞安路XXX室房屋屬被告所有,被告未出售系爭房屋,被告與案外人謝偉忠之間的買賣關系屬無效,故不同意原告連成賢的訴求。

經當庭質證,被告臧樹林對原告連成賢提供證據的真實性均無異議。

上海市浦東新區人民法院一審查明:

上海市浦東新區周浦鎮瑞安路XXX室房屋原系被告臧樹林房屋拆遷后以補償安置款購得,20088月,系爭房屋的權利核準登記至被告名下,房屋由被告及家人居住使用。2011812日,案外人李榛以被告代理人的身份與案外人謝偉忠就系爭房屋簽訂《上海市房地產買賣合同》,約定房地產轉讓價款為80萬元, 2011812日,向相關部門遞交了房產轉移登記申請書,后系爭房屋權利登記至案外人謝偉忠名下。201110月,原告連成賢與案外人謝偉忠就上海市浦東新區周浦鎮瑞安路XXX室房屋簽訂了買賣合同,約定房地產轉讓價款為110萬元,201245日,系爭房屋權利核準登記至原告名下。

201275日原告起訴案外人謝偉忠要求其將系爭房屋交付原告,被告作為第三人申請參與訴訟,后法院判決,確認以被告名義與案外人謝偉忠就上海市浦東新區周浦鎮瑞安路XXX室房屋訂立的《上海市房地產買賣合同》無效;駁回原告要求案外人謝偉忠將系爭房屋交付原告的訴求;駁回被告要求確認原告與案外人謝偉忠就系爭房屋的買賣關系無效的訴求。

原告以其已合法取得系爭房屋,現被告仍居住在系爭房屋中,嚴重侵犯了原告作為物權人對物權正常權利的行使為由訴來法院,要求被告立即遷出上海市浦東新區周浦鎮瑞安路XXX室房屋。

上海市浦東新區人民法院一審認為:

財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利。侵占國家的、集體的財產或者他人財產的,應當返還財產,不能返還財產的,應當折價賠償。本案中根據原告連成賢提供的證據,足以證明原告系上海市浦東新區周浦鎮瑞安路XXX室房屋的合法產權人,依法享有占有、使用、收益和處分的權利,被告臧樹林現已非上述房屋的產權人,被告已無權居住使用上述房屋,故原告要求被告遷出上述房屋應予準許,但鑒于本案的實際情況,應給予被告一定的時間,另行解決居住問題。被告辯稱系爭房屋屬被告所有,其并未出售系爭房屋等意見,與事實不符,也于法無據,法院不予采信。

綜上,上海市浦東新區人民法院依照《中華人民共和國民法通則》第一百一十七條第一款的規定,于20131223日判決:

被告臧樹林于本判決生效之日起二個月內遷出上海市浦東新區周浦鎮瑞安路XXX室房屋。

臧樹林不服一審判決,向上海市第一中級人民法院提起上訴稱:被上訴人連成賢與案外人串通騙取系爭房屋產權證,臧樹林對系爭房屋享有所有權,請求二審法院依法改判駁回連成賢的一審訴請。

被上訴人連成賢答辯稱,一審判決正確,請求二審法院依法維持原判。

上海市第一中級人民法院經二審,確認了一審查明的事實。

上海市第一中級人民法院二審認為:

本案的爭議焦點在于,當所有權與占有權能發生分離的情況下,買受人是否可以其為房屋所有權人基于返還原物請求權要求房屋內的實際占有人遷出。

第一,生效判決已確認案外人李榛以被告臧樹林代理人身份與案外人謝偉忠就系爭房屋所簽訂的買賣合同無效,即第一手的房屋買賣并非原始產權人臧樹林之真實意思表示,該買賣合同對臧樹林自始不發生法律效力,其從20088月起居住在系爭房屋內,并占有、使用該房屋至今具有合法依據,故產權人連成賢在其從未從出售方謝偉忠處獲得房屋實際控制權的情況下,徑行要求實際占用人臧樹林遷出,法院不予支持。

第二,在第二手的房屋買賣交易中,被上訴人連成賢與案外人謝偉忠簽訂了系爭房屋的房地產買賣合同并支付了相應對價,該買賣合同已經生效判決確認為有效合同,故對連成賢與謝偉忠均具有法律約束力,雙方均應依合同之約定履行相應義務。鑒于此,連成賢對系爭房屋的權利應通過該房地產買賣合同的履行(包括房屋的權利交付以及實物交付)來實現。

本案中,雖然連成賢已于201245日取得了系爭房屋的房地產權證,完成了房屋的權利交付過程,但其自始未曾取得過系爭房屋的占有、使用權。對此,連成賢應依據其與案外人謝偉忠簽訂的房地產買賣合同之約定基于債權請求權向合同相對方主張權利。

結合本案來看,由于第一手的買賣合同已被確認為無效,案外人謝偉忠自始至終沒有合法取得過系爭房屋而客觀上無法向連成賢履行交付房屋的義務,故連成賢應向謝偉忠主張因無法交付房屋導致合同無法繼續履行的違約責任。

綜上,上海市第一中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第()項,于2014313日判決:

一、撤銷上海市浦東新區人民法院(2013)浦民一()初字第36805號民事判決;

二、駁回連成賢要求臧樹林遷出上海市浦東新區周浦鎮瑞安路XXX室房屋的訴訟請求。

本判決為終審判決。


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