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夫妻一方賣房未過戶,另一方是否可以不知情為由主張合同不成立?

夫妻一方賣房未過戶,另一方是否可以不知情為由主張合同不成立?



附報道原文:

男子憑口頭協議買房住19年 賣房人妻子否認知情

http://news.sina.com.cn/s/2015-01-22/062831429463.shtml

南都訊 記者郭銳川 二十年前,憑口頭協議,歐陽先生向鄒某松購買了一套房子。在12萬元價款全額支付后,歐陽先生一家沒辦房產證便搬進房子里面居住。按照歐陽先生的話來說,“就跟買菜一樣”。

  這么做,不是有錢任性,而是因為沒文化,F在,歐陽先生不得不為此付出沉重的代價。房子住了19年,房產證至今還辦不下來。鄒某松說房子是他妻子廖某霞的,廖某霞則說她沒有授權委托鄒某松賣房。歐陽先生只能將夫妻二人告上法庭,一審原本獲得勝訴,二審卻又被判敗訴。目前,該案仍在申訴之中。

  曾補簽合同賣方出具收據

  今年49歲的歐陽先生是河源人,在深圳從事清潔工作。

  “二十年前,鄒某松說他有兩套房子賣,我們向親友湊了12萬元買了其中一套!睔W陽先生說,直到今天,當年欠下的買房款也沒有完全還清!爱敃r,沒有文化,不懂要簽什么合同,相當于口頭上說一下就把房子買了!睔W陽先生說,后來他多次找鄒某松要求辦理房產證,鄒某松均不理會,推說房子是他老婆廖某霞的。而促使歐陽先生走上法院的原因,則是女兒上學時,學校要求提供相關房產證明。

  據法院審理調查,鄒某松與廖某霞1986年登記結婚,至今婚姻關系仍存續。涉案房屋是廖某霞1992年向開發商購買的,鄒某松與廖某霞并未使用,備案登記預售權利人買方為廖某霞。1994年,歐陽先生與鄒某松達成口頭買賣協議,鄒某松在收取12萬元后將涉案房屋交付給歐陽先生。因為涉案房屋當時無法辦理房地產證,所以未辦理房地產過戶手續,歐陽先生取得房產后于1997年入住使用至今,F在,涉案房屋經協調處理可按規定辦理房地產證,性質為商品房。

  2005年3月27日,歐陽先生與鄒某松補簽了《深圳市房地產買賣合同》,賣方為廖某霞,鄒某松以代理人身份在賣方一欄簽名,同時以代理人身份出具了一份收據,載明“今收到賴麗萍(即歐陽先生妻子)交來購房款人民幣120,000,購金僑花園4座C1006房”。上周六,歐陽先生向南都記者出示了合同及收據原件。歐陽先生說,“合同一式兩份,但鄒某松那份沒有拿走!

  賣房者鄒某松在法院上班

  在多次協商無效的情況下,歐陽先生將廖某霞及鄒某松告上法庭,要求兩被告協助辦理房地產登記過戶手續,并支付逾期辦理房地產證的違約賠償金。

  廖某霞辯稱,鄒某松不是涉案房產的所有權人,其無權處分涉案房產,其處分涉案房產也未得到廖某霞的同意或授權,廖某霞根本不知曉涉案房產買賣事宜,也沒有收到任何購房款,因此,鄒某松處分涉案房產的行為是無效的,原告應立即歸還涉案房產并支付其占有使用費用。

  一審法院認為,在原告已支付購房款并已經取得、使用涉案房屋近二十年的情形下,應當確認原告基于涉案交易取得了涉案房產的所有權,判令被告廖某霞取得涉案房屋所有權登記后,應當將涉案房屋過戶至原告名下。

  廖某霞不服一審判決上訴至二審法院。深圳市中級人民法院二審認為,上訴人廖某霞未用語言或者文字對鄒某松與被上訴人之間關于買賣涉案房產之事明確表示意見,被上訴人亦沒有舉證證明廖某霞曾有行為表明接受,因此應當認定上訴人廖某霞沒有將涉案房屋轉讓給被上訴人的意思表示,上訴人與被上訴人之間沒有成立涉案房屋的買賣合同關系。日前,二審法院駁回了原告的訴訟請求。

  “當時轉交房屋鑰匙及廖某霞的購房發票時,他們夫妻兩人是一起過來的,怎么可能不知情呢?”歐陽先生說,“他們賣房時是夫妻,到現在也還是夫妻,我們當然認為從鄒某松那里買房,肯定就是夫妻一起同意的!

  南都記者無法聯系上廖某霞,而鄒某松在接到電話后拒絕回應,此后不再接電話或回短信。歐陽先生稱,鄒某松在某區法院上班,但不清楚其具體身份。經南都記者核實,鄒某松確在法院上班,但并非法官,而是一名司機。

  法院

  上訴人廖某霞未用語言或者文字對鄒某松與被上訴人之間關于買賣涉案房產之事明確表示意見,被上訴人亦沒有舉證證明廖某霞曾有行為表明接受,因此應當認定上訴人廖某霞沒有將涉案房屋轉讓給被上訴人的意思表示,上訴人與被上訴人之間沒有成立涉案房屋的買賣合同關系。

  ——— 深圳市中級人民法院

  買方

  當時轉交房屋鑰匙及廖某霞的購房發票時,他們夫妻兩人是一起過來的,怎么可能不知情呢?他們賣房時是夫妻,到現在也還是夫妻,我們當然認為從鄒某松那里買房,肯定就是夫妻一起同意的! 歐陽先生

  PK

  賣方

  鄒某松不是涉案房產的所有權人,其無權處分涉案房產,其處分涉案房產也未得到廖某霞的同意或授權,廖某霞根本不知曉涉案房產買賣事宜,也沒有收到任何購房款,因此,鄒某松處分涉案房產的行為是無效的,原告應立即歸還涉案房產并支付其占有使用費用。

  ——— 賣房者妻子廖某霞

  專家

  原告實際入住房屋19年,在此期間廖某霞也沒有提出異議,廖某霞的行為實際上已經默認了買賣的存在,其自稱不知情不符合常理。二審法院要求一定要有權利人書面的意思表示,但我認為要基于生活常理來判斷,根據誠實信用的原則作出判決!钲诼蓭焻f會民事法律專業委員會主任,婚姻法專家郭璇玲律師

  專家說法

  別人住19年能不知情?

  深圳律師協會民事法律專業委員會主任,婚姻法專家郭璇玲律師對二審的判決結果并不認可。她指出,婚姻法第十七條的司法解釋規定,“夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的,任何一方均有權決定!币虼,在買賣房產這樣重大的事項中,他人有理由相信是夫妻共同意思的表示,不得以不知情為由對抗善意第三人。

  “本案中,涉案房屋是夫妻存續期間買賣的,基于對夫妻特定關系的理解,買受人認為鄒某松具有代理權限,并且也支付了對價。原告實際入住房屋19年,在此期間廖某霞也沒有提出異議,廖某霞的行為實際上已經默認了買賣的存在,其自稱不知情不符合常理!惫岱Q,“二審法院要求一定要有權利人書面的意思表示,但我認為要基于生活常理來判斷,根據誠實信用的原則作出判決!

  不過,郭璇玲認為,原告在買房時沒有與權利人簽訂合同,存在重大失誤。


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